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【次回値上げまで使用しません】□間違いだらけ?の投資用不動産選び! [間違いだらけ?の投資用不動産選び]

【次回値上げまで使用しません】□間違いだらけ?の投資用不動産選び!




2000年から日本でも不動産投資ブームが起こりました。

それに合わせて某都銀が、
一般サラリーマンへの大々的な貸付を始めたのです。

当時のわたしは、不動産投資収入によるリタイアを目指していました。


仲介してくれた不動産会社のおぜん立てで、
2億円の融資を受けて物件を購入する事ができました。

これが、わたしにとっては事実上初めての不動産投資です。

東京23区 表面利回り8.9% 築19年の鉄筋コンクリートの1棟物件です。
そして計算したキャッシュフローは250万円です。
地方の物件とは違い、利回りの低い東京では、まずまずと言う所でしょうか。


事前に妻とは、借入についてしっかりと話し合っていたので、
実行の決断はできましたが、

投資した当初は、金額の大きさに恐れを抱いたものです。

でも、なんとか投資する事ができたのです。



購入から1年がたち、順調に物件の運用をしていました。
融資を受けた銀行とは、1年たったら、1億円の追加融資が可能になる旨を
聞いていましたため、新たなる物件取得に動き出したのです。



このころ、以前からのサラリーマン大家さんへの緩めの貸し付けにより、
破綻者が続出したため、金融庁が某都銀に対して、
貸付を厳しく審査する旨の指導が行われたそうです。


そこから、急激に銀行の融資が厳しくなりました。


そのような事はつゆ知らず、次の融資を受けれると信じていたわたしは、
投資物件の情報を持ちこみ、融資の相談をしたのです。

会社を無理やり休んで、綿密な物件調査を何度も実施し、
銀行の融資担当者との面談を実施しました。

何故断られるか、理由がまったく分かりませんでした。

「どうしたら融資してもらえるんだ。」


すいすい融資を受けている他のサラリーマン大家さんをしり目に、
苦しむ日々が続きました。


その後は次から次へと、投資物件を調査し、
様々な金融機関へ融資依頼をかけに行きました。



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候補の物件が出れば、飛んでゆき、各種調査を行った後、
収益計算をして銀行への提出資料を作成します。

融資をつけて貰うため、様々な銀行担当者に会うべく、
会社を何度も休んで時間を作りました。

会社の仕事以外に、毎日このような活動をしていますので、
殆ど寝る暇さえ御座いません。


全敗です。。。。どこも融資が付きません。
「ううっ。このままだと潰れてしまう。」

そして断り方も、はっきりとした理由を教えてくれず、
「当行の融資条件に沿いません。」と言われるのみで、
理由がまったく分からなかったのです。


そのような活動の中で、
とある銀行担当者が、もらした
「積算値でマイナスになるんですよね。」


の一言をきっかけに、融資を断られつづける意味が分かるようになりました。

銀行の従来方式の評価で、資産よりも負債の方が多い「債務超過」
と判定されるようになったのです。
銀行では評価の低くなる都市物件を買った事が原因です。


そのため、返済が相当進まない限り、
追加融資が受けられない状態になっていました。


他のサラリーマン大家さんが、地方都市を中心に物件を
次々と、融資を受けて購入している事情が、ようやく呑み込めました。

「やっちまった。。。。」




■買い方の再検討でセミリタイア出来た!

わたしの現状では、追加融資は受けられません。
しかし、リタイアは目指したい。

このような状態の中で、「どうすれば?どうすれば?」
と自分に問い続けてきました。


仕事もどんどん忙しくなり
平日はおろか、土日の時間の確保もままならない状況となりました。

今出来る事は、融資を使わず手元のキャッシュで物件の購入する事だけです。


手元のキャッシュからは、地方の木造1棟、政令指定都市での競売1棟、
都心部区分が思いつきました。

しかしながら、仕事の忙しさが半端ない状況となったため、
時間の取られる、地方での投資を諦め、
都会での利回りの高い築古区分を購入する作戦を採用しようと考えました。


そこで、シミュレーションとして、
1棟物件から上がる250万円/年のキャッシュフローを貯めて行き、
800万円で区分を購入し、そのキャッシュフローを40万円/年で計算します。
わたしの目標キャッシュフローは、800万円/年ですから、
ほぼ、25年と2カ月で、目標達成です。




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